老旧小区改造正如火如荼地在全国范围内热烈展开，基本上有五大改造模式：加装电梯、共享电梯、原拆原建、原址改造和拆迁安置补偿。

　　这五种模式已在不同城市的实践中取得成效，各自适应于不同的小区环境，并无法单一评判优劣，关键在于结合各地城市特点、小区实际情况及业主意愿，精准选择最适合的改造方案。

　　本期老赵将详尽解析这五种模式的特色优势及前提条件，希望能为更多老旧小区提供有价值的参考。

　　1、优势：业主在电梯安装阶段无需提前承担任何费用，电梯的全部建设和后续维护成本均由电梯公司负责到底。一旦电梯正式投入使用，业主便可以根据自身需求选择按次、月或年计费的付费方式，通过刷卡系统便捷地完成缴费，从而实现电梯的正常使用。

　　2、前提条件：此种模式的成功推行依赖于业主群体的一致同意，以及电梯公司的强大实力与持续运营能力，避免出现建设中断甚至完工后停运的问题。

　　1、优势：据统计，去年我国已完成5.3万个老旧小区改造项目，其中加装电梯达到3.6万部，今年的目标更是拓展至5万个小区，足见加装电梯已成为当前改造主流。

　　该模式下，电梯安装费用由同意加装的业主按需分摊，遵循“受益越大，出资越多”的原则。

　　此外，由于加梯公司无需高额垫资且有一定盈利空间，因此积极性较高，推动速度快，有效缓解了老旧小区高层住户上下楼的困扰。

　　2、前提条件：尽管不必全体业主一致同意，但加装电梯可能对低层住户造成采光、通风等方面的不利影响，如何妥善处理此类矛盾，达成共识，保持和谐邻里关系至关重要。

　　1、优势：以上海内江大板房小区为例，240户居民全部签订协议并支持对其进行了全面原地升级改造。

　　改造工程包括但不限于住户居住空间布局的优化调整、内部空间的整体重塑与升级、建筑物结构的必要修复、电梯设施的增设以及阳台区域的扩建等多个层面的威廉希尔改进项目。其中，南向160户居民采用改造后回迁方式，北向80户居民则通过异地置换房源或货币补偿方式进行安置。

　　2、条件要求：原址改造中，保留居住的居民无需额外出资，享受增加的居住面积及功能设施提升（如新增卫生间、厨房），但需对既有建筑主体结构进行优化。

　　而对于搬离的居民，无论是选择置换房源还是接受货币补偿，都需要与小区居民深入沟通协商。

　　1、优势：原拆原建是老旧小区改造最为彻底的模式，它意味着完全拆除原有的老旧建筑群落，并严格按照全新设计蓝图进行重建。

　　这一模式深受众多业主的热烈拥护，尽管其所需投入的成本相对较高，但在杭州已率先有两家小区成功采用了这种方法，并实现了100%的业主签约率。

　　随着浙江省率先推出首个关于城镇老旧小区“自主更新”的政策指导文件，原拆原建这一改造模式必将得到更为明确的规范指导和大力推广。

　　2、条件门槛：原拆原建模式的启动需小区业主100%同意，并且业主需自筹至少80%以上的重建开发资金，因此，对小区内部协调能力和业主筹资实力提出了较高要求。

　　对于符合国家规划发展区域内阻碍性建筑、重大民生和基础设施覆盖范围内的建筑，以及存在严重安全隐患、改造价值较低的老旧住宅，仍采取拆迁补偿的方式进行处理。

　　1、优势：拆迁补偿带来的显著优势众所周知，过去二十年间，棚户区改造造就了许多因拆迁补偿而迅速改善生活条件的家庭。

　　2、条件要求：享受拆迁补偿的前提是房产需落入上述三大类范围之内，否则，老旧小区仍将以升级改造为主要方向。

　　还可以有种模式，就是以老旧小区为单位，整体小区拆建，建成高层楼房，超出的楼层套数归建筑单位，所有并出售，原住民回迁重新分配，按拆一还一原则，可扩大面积也可原面积，扩大的面积按商品房价格购买，政府可补贴给建筑商部分费用。

　　老旧小区改造，特别是市级及以下城市完全可以政府买单建成停车场（充电站），完善城市功能，提升城市品质，迈进现代化，对接新能源飞速发展大势所趋！

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