当前，我国城市发展全面迈入存量提质的新阶段，城镇老旧小区作为城市存量空间的核心载体，既是城市更新的重点难点，也是民生保障的关键阵地。国务院印发《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》），立足城市高质量发展全局，为新时代老旧小区改造划定新标准、明确新方向、赋予新内涵。
老旧小区改造是此次规划的重要内容，不仅关乎人民群众生活质量，更是拉动内需投资、释放城市空间红利，推动城市高质量发展的有力抓手。“十四五”期间，全国累计改造老旧小区24万多个，惠及4000多万户居民、1.1亿人，取得了显著成效。改造工作的组织体系逐步成熟，政策支持体系不断完善，社会各方参与积极性显著增强。
立足城市内涵式发展的新阶段，“十五五”期间老旧小区改造重点针对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检。聚焦房屋安全、设施配套、居住功能、智慧宜居等方面，精准排查结构安全、管线老化、配套缺失、环境短板等各类民生痛点。通过制度化体检、精准化改造、长效化运维的闭环体系，推动老旧小区改造全面升级。
《规划》提出“新开工改造城镇老旧小区11.5万个”的目标，并围绕改造的方向、内容、机制作出相关部署，如何让改造成果更精准对接居民需求、更全面夯实安全根基、更有效提升居住品质、更长久惠及社区居民，成为这一阶段工作的重要命题。理解和落实这一重要任务，需要从以下4个方面着力推动。
长期以来，部分地区老旧小区改造的系统性和针对性不足，导致有限的公共资源未能精准投放到最需要的领域，容易造成资金使用效率不高。
《规划》提出“重点对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检”，这要求我们将专项体检作为老旧小区改造立项的前置条件，坚持先体检后更新、无体检不更新。根据规划要求，小区专项体检应结合《城市体检工作手册》，建立小区体检工作体系、构建相关技术指标，聚焦房屋结构、消防安全、管线安全、居住环境等内容，全方位排查小区问题底数，形成数据翔实、问题明确的专项体检报告，为制定改造方案提供科学依据。
在体检基础上，《规划》还强调要“结合实际合理确定改造对象范围，优先改造市政配套设施存在安全隐患、居民改造意愿强烈的小区”。这一导向意味着改造资源将从“撒胡椒面”转向精准投放，需要地方建立老旧小区改造项目库，结合体检报告和居民意愿构建改造优先顺序评估体系，对安全隐患突出的小区优先安排改造，对改造意愿强的小区引导居民出资实现更高品质的功能焕新，充分激活居民参与改造的积极性。改造时应建立问题清单、编制实施方案，满足差异化改造需求，应精细到“一区一策”，乃至“一楼一策”，确保改造资金花在刀刃上，落到实处。
《规划》指出，改造提升城镇老旧小区的燃气、供水、排水、污水、热力、消防、道路等基础设施，结合实际推动入户管线、充电设施等建设改造。这意味着改造从局部完善转向系统更新，从“面子”向“里子”纵深推进。管网老化是老旧小区安全隐患较为集中的领域，应作为改造重点推进，消除“跑冒滴漏”和燃爆风险，守护好人民群众生命财产安全的“基础防线”。特别要重视入户管线的同步改造，避免主管网改造后入户管线成为新的薄弱环节；为满足新时代居民生活需求，在改造中统筹布局充电桩、预留配电容量，妥善解决充电安全、便利的问题，真正把老房子改造成为安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。
“十五五”期间，应坚持系统性更新、一体化更新的原则，响应“四好”建设要求，在时序安排上优先推进隐蔽工程，再推进外部环境整治，从根本上避免重复施工，提高改造质量和效率。
《规划》提出，要“因地制宜推进公共空间和配套设施适老化、适儿化、无障碍改造”，并明确强调“支持具备条件的楼栋加装电梯”。这些部署回应了城镇老旧小区里“一老一小”等特殊群体的最大期盼。
推进适老化改造要确保老年人在环境中安全、便利地生活，应从细节着手，包括在单元出入口增设坡道和扶手，在楼道加装休息座椅，在公共活动区域出入口铺设防滑地面，增设适老健身器材，有条件的小区还可嵌入日间照料中心、老年助餐点等服务设施。适儿化改造要求从儿童的视角重新审视小区空间，应充分利用小区的边角地、闲置空地，增设安全、趣味的儿童活动区域和游乐设施，优化小区道路系统。无障碍改造方面，全面排查整治小区通行卡点，完善盲道、缘石坡道、无障碍停车位等设施，推动公共服务设施的无障碍改造，有条件的老旧小区可以结合智慧社区实施无障碍信息化建设，实现“出行要畅、环线要通、节点要达、配套要便”。
加装电梯是解决老旧小区无障碍通行“最后一百米”的重要举措，深入推进加装电梯工作，要求各地进一步完善加装电梯居民协商机制，优化审批流程，创新多元筹资模式，有效降低居民出资负担。同时完善全链条服务，同步推进后期维保、应急救援等服务保障体系建设，确保电梯安全、持续运行，让居民真正用得放心、用得长久。
“三分建、七分管”，改造后的老旧小区若缺乏长效管理，可能陷入“一年新、两年旧、三年破”的恶性循环，我们必须建立“投、建、管、运”一体化思维，构建长效运营下的可持续模式。
树立运营前置理念。《规划》明确指出“结合改造同步完善长效管理机制，提高管理维护水平”，过去先完成改造再确定运营服务的模式，导致很多场景设置不适合物业运维，成果难以长效稳固。今后需要转变工作思路，树立运营前置理念，充分利用周边可盘活的存量资源，在设计阶段就提前引入物业、商业运营主体。比如车位规划阶段，同步预留充电桩、智慧道闸布设条件；公共空间打造时，统筹兼顾广告运营、便民设施入驻等创收渠道，依托多元营收补齐运维经费，保障项目长久良性运转。
拓宽多元资金渠道。老旧小区改造收益有限、周期偏长，单一财政投入难以支撑项目落地。要用好各类财政扶持政策，将老旧小区改造纳入专项债重点支持范畴，鼓励居民出资推动老旧小区品质和功能升级，依托容积率奖励、产权优化、功能置换等激励方式，广泛吸纳社会资本投身改造建设与低效空间盘活。
构建多威廉希尔官方网站方共治体系。改造只是基础载体，治理才是最终落脚点。要依托老旧小区改造契机，健全业主自治组织，指导制定管理规约，引入专业物业服务，联动社区各方协同发力，推动硬件提质成果转化为治理实效，形成业主自治共管、物业常态运维、社区统筹监管的联动格局。
《规划》的出台，恰逢中国经济向高质量发展转型的关键节点。对于城乡建设者而言，这是一场思维的深刻革命。老旧小区改造不是一蹴而就的工程，而是一项久久为功的事业。能否把规划确定的目标任务转化为居民看得见、摸得着的生活改善，是检验贯彻规划成效的根本标准。展望未来，我们要以《规划》为纲领，用“绣花功夫”织补城市肌理，用多元共治和共建共享激发老旧小区活力，用绿色智慧和科技赋能老旧小区，以“小切口”撬动“大民生”，真正将老旧小区改造成为创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市的展示窗口。